เล่าเคส ตัวอย่างการฟ้องขับไล่ขายฝากที่ดิน

การ ฟ้องขับไล่ขายฝากที่ดิน เป็นกรณีที่มักเกิดขึ้นหลังจากสัญญาขายฝากครบกำหนดแล้ว ผู้ขายฝากไม่ได้ใช้สิทธิไถ่ถอนภายในระยะเวลาที่กำหนด ทำให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้รับซื้อฝาก แต่ในทางปฏิบัติ ผู้ขายฝากหรือผู้อยู่อาศัยเดิมอาจยังคงครอบครองทรัพย์สินและไม่ยอมย้ายออก ผู้รับซื้อฝากจึงอาจจำเป็นต้องใช้สิทธิทางศาลเพื่อขอให้มีการขับไล่และส่งมอบการครอบครองคืน

บทความนี้จะพาไปดูตัวอย่างกรณีศึกษาการฟ้องขับไล่ขายฝากที่ดิน ตั้งแต่การทำสัญญาขายฝาก การแจ้งเตือนก่อนฟ้อง การเรียกค่าเสียหายหรือค่าขาดประโยชน์ เอกสารที่ต้องใช้ ระยะเวลาดำเนินคดี ไปจนถึงตัวอย่างโครงสร้างคำฟ้องและการพิจารณาว่าควรยื่นฟ้องต่อศาลใด เพื่อให้เห็นภาพขั้นตอนของคดีได้ชัดเจนมากขึ้นค่ะ

 

ตัวอย่างกรณีศึกษา คดีฟ้องขับไล่ขายฝากที่ดิน

1. ทำสัญญาขายฝาก

เมื่อวันที่ 23 มิถุนายน 2564 จำเลยได้ทำสัญญาขายฝากที่ดินเนื้อที่ 52 ตารางวา พร้อมบ้านพักอาศัยแฝดตึกสองชั้น 2 หลัง กำหนดสินไถ่จำนวน 2,415,000 บาท ระยะเวลาไถ่ถอน 1 ปี (สิ้นสุดวันที่ 23 มิถุนายน 2565) โจทก์ชำระเงินสดให้จำเลยรับไปครบถ้วนเป็นเงิน 2,100,000 บาท

2. การแจ้งเตือน

เมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2565 โจทก์ได้ส่งหนังสือแจ้งเตือนให้จำเลยนำเงินค่าสินไถ่มาชำระเพื่อไถ่ถอนตามกำหนด

3. กรรมสิทธิ์

เมื่อถึงวันครบกำหนด (23 มิถุนายน 2565) จำเลยไม่ได้มาใช้สิทธิไถ่ถอน ส่งผลให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านตกเป็นของโจทก์ตามกฎหมาย

4. การละเมิดและโต้แย้งสิทธิ

จำเลยยังคงครอบครองและอยู่อาศัยในบ้านดังกล่าวเรื่อยมา ไม่ยอมส่งมอบพื้นที่คืน แม้โจทก์จะให้ทนายความส่งหนังสือบอกกล่าว (Notice) ให้ขนย้ายออกแล้วก็ตาม แต่จำเลยยังคงเพิกเฉย

 

ข้อเรียกร้องที่โจทก์ขอต่อศาล

1. ขอให้ขับไล่ให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว และส่งมอบการครอบครองคืนให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย
2. เรียกค่าเสียหาย (ค่าขาดประโยชน์)
   • คิดค่าขาดประโยชน์จากการเสียโอกาสนำทรัพย์สินไปปล่อยเช่า ในอัตรา วันละ 833.33 บาท (คิดจากฐานค่าเช่าเดือนละ 25,000 บาท)
   • ค่าเสียหายล่วงหน้าถึงวันฟ้อง นับตั้งแต่วันที่ 24 มิถุนายน 2565 ถึงวันยื่นฟ้อง (30 กรกฎาคม 2565) รวม 36 วัน เป็นเงิน 30,024 บาท
   • ค่าเสียหายต่อเนื่อง: ขอคิดในอัตราวันละ 833.33 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปเรื่อยๆ จนกว่าจำเลยจะขนย้ายออกและส่งมอบพื้นที่คืนเสร็จสิ้น
3. ดอกเบี้ยและค่าใช้จ่าย ขอคิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 5 ต่อปี ของเงินค่าเสียหาย 30,024 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไป พร้อมให้จำเลยชำระค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความแทนโจทก์

 

ขายฝาก คือ อะไร

การขายฝากที่ดิน คือ สัญญาที่เจ้าของขายที่ดินให้ผู้ซื้อ แต่ยังครอบครองได้ต่อไป โดยมีสิทธิ์ซื้อคืน (ไถ่ถอน) ภายในระยะเวลาที่กำหนด พร้อมจ่ายดอกเบี้ยตามที่ตกลง หากไม่สามารถไถ่ถอนได้ตามกำหนด ผู้ซื้อจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยสมบูรณ์ตามเงื่อนไขในสัญญา กรรมสิทธิ์ของที่ดินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่มีการจดทะเบียนซื้อขายฝากที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน โดยผู้รับซื้อฝากจะได้รับผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปี

 

ทำไมต้องฟ้องขับไล่หลังจากครบสัญญาขายฝาก

1. เพื่อครอบครองพื้นที่อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนแล้ว ผู้ขายฝากไม่ได้นำเงินมาไถ่คืน สิทธิในการไถ่ถอนจะตกไป และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะกลายเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยเด็ดขาด แต่หากผู้ขายฝากหรือผู้อยู่อาศัยเดิมยังคงปฏิเสธไม่ยอมย้ายออก ผู้รับซื้อฝากมีเพียง “กรรมสิทธิ์” แต่ยังไม่มี “สิทธิครอบครองในทางกายภาพ” จึงต้องใช้สิทธิทางศาลเพื่อบังคับขับไล่
2. เมื่อครบกำหนดสัญญาขายฝาก การที่ผู้อยู่อาศัยเดิมยังคงอยู่ในพื้นที่ถือเป็นการอยู่โดยไม่มีสิทธิอันชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งเข้าข่ายการทำ ละเมิด ต่อเจ้าของทรัพย์สินใหม่
3. เพื่อเรียกร้องค่าเสียหายหรือค่าขาดประโยชน์ การฟ้องขับไล่สามารถยื่นฟ้องพร้อมเรียกค่าเสียหายหรือค่าขาดประโยชน์ (เทียบเท่าค่าเช่าหรือค่าเสียโอกาสในการใช้ประโยชน์จากที่ดิน) จากการที่ผู้อยู่อาศัยเดิมครอบครองทรัพย์สินโดยมิชอบนับตั้งแต่วันที่สิ้นสุดสัญญาขายฝากได้

 

ฟ้องขับไล่ขายฝากต้องฟ้องศาล

มาตรา 4 ทวิ “คำฟ้องเกี่ยวด้วยอสังหาริมทรัพย์ หรือสิทธิหรือประโยชน์อันเกี่ยวด้วยอสังหาริมทรัพย์ ให้เสนอต่อศาลที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ในเขตศาล ไม่ว่าจำเลยจะมีภูมิลำเนาอยู่ในราชอาณาจักรหรือไม่ หรือต่อศาลที่จำเลยมีภูมิลำเนาอยู่ในเขตศาล”

• การฟ้องขับไล่ต้องยื่นฟ้องต่อศาลที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่ในเขตศาล

 

ศาลตามเขตอำนาจ/ทุนทรัพย์

การพิจารณาว่าต้องฟ้องศาลชั้นต้นประเภทใด ขึ้นอยู่กับลักษณะคำฟ้องและทุนทรัพย์

• ศาลแขวง หากเป็นคดีขับไล่ที่มีการเรียกค่าเสียหาย/ค่าขาดประโยชน์ ไม่เกิน 300,000 บาท จะอยู่ในอำนาจของศาลแขวง
• ศาลจังหวัด / ศาลแพ่ง หากมีการ เรียกค่าเสียหายเกิน 300,000 บาท ขึ้นไป หรือกรณีที่จำเลยยื่นคำให้การสู้คดีในลักษณะโต้แย้งกรรมสิทธิ์ จนคดีกลายเป็นคดีมีทุนทรัพย์ตามราคาหลักทรัพย์ คดีจะอยู่ในอำนาจการพิจารณาของศาลจังหวัดหรือศาลแพ่ง

 

เอกสารที่ต้องใช้ในฟ้องขับไล่ขายฝาก

1. เอกสารเกี่ยวกับตัวทรัพย์สินและการขายฝาก

• สำเนาโฉนดที่ดิน พร้อมรายการจดทะเบียนหลังโฉนดที่แสดงการทำสัญญาขายฝากอย่างถูกต้อง ณ กรมที่ดิน
• หนังสือสัญญาขายฝากที่ดิน ฉบับที่ทำขึ้นและลงนามต่อหน้าเจ้าพนักงานดิน
• ภาพถ่ายทรัพย์สินและสภาพปัจจุบัน รูปถ่ายบ้าน ที่ดิน หรืออาคารที่จำเลยยังคงยึดถือครอบครองอยู่

2. เอกสารหลักฐานการแจ้งเตือน (ก่อนฟ้อง)

• หนังสือบอกกล่าวให้ส่งมอบทรัพย์สินและย้ายออก เอกสารที่ทนายความส่งถึงผู้ขายฝาก
• ใบตอบรับจากไปรษณีย์ (EMS / ไปรษณีย์ตอบรับ) เพื่อใช้ยืนยันต่อศาลว่าผู้ขายฝากได้รับหนังสือบอกกล่าวเรียบร้อยแล้วแต่ยังไม่ยอมย้ายออก

3. เอกสารยืนยันตัวตนของคู่ความ

• สำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับซื้อฝาก (โจทก์)
• หนังสือรับรองนิติบุคคล (กรณีผู้รับซื้อฝากเป็นบริษัท) พร้อมสำเนาบัตรประชาชนของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
• สำเนาทะเบียนราษฎรของผู้ขายฝาก (จำเลย) เพื่อใช้ในการระบุที่อยู่ส่งหมายเรียกและคำฟ้อง
• หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี) กรณีที่เจ้าของทรัพย์สินไม่ได้ไปดำเนินคดีด้วยตนเอง

4. หลักฐานประกอบการเรียกค่าเสียหาย/ค่าขาดประโยชน์ (ถ้ามี)

• หลักฐานประเมินค่าเช่า สัญญาเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณใกล้เคียง หรือเอกสารประเมินราคาเพื่อนำเสนอต่อศาลว่าทรัพย์สินนี้มีมูลค่าเช่าต่อเดือนเท่าใด สำหรับเรียกค่าขาดประโยชน์นับตั้งแต่วันที่ครบกำหนดสัญญาขายฝากจนกว่าจะย้ายออก

 

ฟ้องขับไล่ขายฝาก ใช้เวลานานไหม

ขั้นตอนและระยะเวลา

1. ส่งหนังสือบอกกล่าวและให้เวลาย้ายออก (1 – 2 เดือน)

• ก่อนยื่นฟ้อง ทนายความจะส่งหนังสือบอกกล่าว (Notice) ให้ผู้ขายฝากย้ายออกและส่งมอบพื้นที่ภายในระยะเวลาที่กำหนด (ปกติให้เวลา 15–30 วัน)

2. การยื่นฟ้องและการนัดพิจารณาคดี (2 – 4 เดือน)

• หลังยื่นคำฟ้อง ศาลจะออกหมายเรียกและส่งคำฟ้องให้จำเลย ซึ่งขั้นตอนนี้ใช้เวลาประมวลผลและนัดวันสืบพยานนัดแรกประมาณ 1–2 เดือน

3. ชั้นพิจารณาคดีและไกล่เกลี่ย (3 – 6 เดือน)

• กรณีจำเลยขาดนัด/ไม่สู้คดี: ศาลจะไกล่เกลี่ยหรือสืบพยานฝ่ายโจทก์ฝ่ายเดียว คดีจะจบได้เร็ว (ราวๆ 3–6 เดือนนับจากวันฟ้อง)
• กรณีจำเลยยื่นคำให้การสู้คดี: เช่น อ้างว่าเป็นสัญญาอำพราง หรือเลื่อนนัดเพื่อถ่วงเวลา ขั้นตอนนี้จะใช้เวลาเพิ่มขึ้นเป็น 6 เดือน – 1 ปี

4. ชั้นบังคับคดี (2 – 4 เดือน)

• เมื่อศาลมีคำพิพากษาให้ชนะคดีแล้ว หากจำเลยยังไม่ออกจากพื้นที่ ต้องขอให้ออกหมายบังคับคดี และให้เจ้าพนักงานบังคับคดีลงพื้นที่นำตัวและบริวารออกจากทรัพย์สิน

 

โครงสร้างและเนื้อหาตัวอย่างคำฟ้องขับไล่ขายฝาก

ข้อความหัวคำฟ้อง

• ศาล: ระบุชื่อศาลที่มูลคดีเกิดขึ้น (เช่น ศาลจังหวัด… หรือศาลแขวง…)
• วันที่: ระบุ วัน เดือน ปี ที่ยื่นฟ้อง
• โจทก์: ระบุชื่อ-นามสกุล อายุ ที่อยู่ (ผู้รับซื้อฝากที่กรรมสิทธิ์หลุดเป็นของตนแล้ว)
• จำเลย: ระบุชื่อ-นามสกุล อายุ ที่อยู่ (ผู้ขายฝากที่ยังคงอาศัยอยู่)

ข้อความในคำฟ้อง

1. สถานะกรรมสิทธิ์
โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ [ระบุเลขที่โฉนด] ตำบล [ระบุ] อำเภอ [ระบุ] จังหวัด [ระบุ] พร้อมสิ่งปลูกสร้าง/บ้านเลขที่ [ระบุเลขที่บ้าน] โดยได้จดทะเบียนซื้อขายฝากไว้กับจำเลยตามหนังสือสัญญาขายฝาก ฉบับลงวันที่ [ระบุวันที่ทำสัญญา] เป็นเงินจำนวน [ระบุจำนวน ฿]

2. พ้นกำหนดไถ่ถอน
ตามสัญญาขายฝากดังกล่าวมีกำหนดเวลาไถ่ถอนภายใน [ระบุจำนวนเดือน/ปี] ซึ่งครบกำหนดไถ่ถอนไปตั้งแต่วันที่ [ระบุวันที่หมดเขตไถ่] แล้ว ปรากฏว่าจำเลยมิได้มาไถ่ถอนทรัพย์สินดังกล่าวคืนภายในกำหนดเวลาตามสัญญา กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจึงตกเป็นของโจทก์โดยเด็ดขาดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

3. การโต้แย้งสิทธิและการละเมิด
แม้สัญญาขายฝากจะพ้นกำหนดและกรรมสิทธิ์ตกเป็นของโจทก์แล้ว แต่จำเลยและบริวารยังคงพักอาศัยและใช้ประโยชน์ในที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวโดยไม่ยอมย้ายออก ขนย้ายทรัพย์สิน หรือส่งมอบการครอบครองให้แก่โจทก์ โจทก์จึงได้มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปตั้งแต่วันที่ [ระบุวันที่ส่งหนังสือเตือน] แต่จำเลยยังคงเพิกเฉย การกระทำของจำเลยเป็นการอยู่โดยละเมิดและโต้แย้งสิทธิของโจทก์

4. ความเสียหาย
การที่จำเลยขัดขวางไม่ให้โจทก์เข้าใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ไม่สามารถนำออกให้เช่าหรือทำประโยชน์ได้ คิดเป็นค่าเสียหายเดือนละ [ระบุจำนวนเงิน] นับแต่วันที่ [ระบุวันเริ่มคิดค่าเสียหาย] เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะย้ายออก

 

คำขอท้ายคำฟ้อง

อาศัยเหตุผลดังกล่าว โจทก์จึงขอศาลโปรดพิพากษาบังคับแก่จำเลย ดังนี้

1. ให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โฉนดเลขที่ [ระบุ] และคืนการครอบครองให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย
2. ให้จำเลยชำระเงินค่าเสียหายเป็นจำนวนเงิน [ระบุยอดรวมถึงวันฟ้อง] บาท และชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ [ระบุ] บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะย้ายออกจากทรัพย์สินของโจทก์
3. ให้จำเลยเป็นผู้ชำระค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความแทนโจทก์

 

ค่าจ้างทนายฟ้องขับไล่ขายฝาก

เนื่องจากทนายความไม่สามารถประกาศหรือโฆษณาค่าจ้างทนายในเว็บไซต์ได้ เนื่องด้วยข้อบังคับของสภาทนายความ ห้ามมิให้ทนายความโฆษณา หรือประกาศอัตราค่าจ้างว่าความ หรือโฆษณาว่าจะไม่เรียกร้องค่าทนาย ตามข้อบังคับสภาทนายความ ว่าด้วย มารยาททนายความ พ.ศ. 2529 ข้อ 17

ช่องทางการติดต่อทนายให้ดำเนินคดีฟ้องขับไล่/สอบถามค่าจ้างทนายความ ผ่านช่องทาง ต่อไปนี้

• ทางโทรศัพท์ 02-125-2511
• ทางไลน์ @tiwanonlaw
• Facebook : สำนักงานทนายความติวานนท์
• E-mail : info@tiwanonlaw.com
• มาพบทนายด้วยตนเองดีที่สุด เพราะการสอบข้อเท็จจริงที่ดีที่สุดระหว่างทนายความกับลูกความ คือการมานั่งคุยกันต่อหน้า
• การคุยกันทางโทรศัพท์ ทางไลน์ ทางอีเมล์ อย่างไรเสียก็สู้มานั่งคุยกันต่อหน้าไม่ได้ เพราะทำให้เข้าใจข้อเท็จจริงต่างๆได้ละเอียดกว่า และสามารถซักถาม ทำความเข้าใจและจับกิริยาอาการต่างๆได้ดีที่สุด
• แผนที่ สำนักงานทนายความติวานนท์

 

FAQ คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการฟ้องขับไล่ขายฝาก

1. ขายฝากครบกำหนดแล้ว ผู้ขายฝากไม่ยอมย้ายออก ทำอย่างไร?

หากครบกำหนดไถ่ถอนแล้วและผู้ขายฝากไม่ได้ใช้สิทธิไถ่ถอน แต่ยังคงครอบครองหรืออยู่อาศัยในทรัพย์สิน ผู้รับซื้อฝากสามารถส่งหนังสือบอกกล่าวให้ย้ายออกและส่งมอบทรัพย์สินคืน หากยังเพิกเฉย สามารถใช้สิทธิทางศาลเพื่อฟ้องขับไล่และขอให้ส่งมอบการครอบครองคืนได้ค่ะ

2. ฟ้องขับไล่ขายฝาก สามารถเรียกค่าเสียหายได้หรือไม่?

สามารถเรียกค่าเสียหายหรือค่าขาดประโยชน์ร่วมกับการฟ้องขับไล่ได้ เช่น ค่าเสียโอกาสจากการนำทรัพย์สินไปให้เช่า โดยควรมีหลักฐานประกอบ เช่น หลักฐานประเมินค่าเช่า สัญญาเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณใกล้เคียง หรือเอกสารประเมินราคา เพื่อใช้ประกอบการเรียกร้องต่อศาลค่ะ