ภาระจำยอม คืออะไร? รู้จักข้อกฎหมาย การได้สิทธิ และการระงับสิทธิ

ภาระจำยอม เป็นสิทธิทางกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ช่วยให้เจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินอีกแปลงหนึ่งได้ เช่น การใช้ทางเดินหรือทางรถผ่าน การวางท่อระบายน้ำ และการพาดสายไฟ โดยสิทธิดังกล่าวอาจเกิดจากการทำข้อตกลง การใช้สิทธิติดต่อกันจนได้มาโดยอายุความ 10 ปี หรือโดยผลของกฎหมาย ทั้งนี้ เจ้าของที่ดินควรทำความเข้าใจข้อกฎหมายเกี่ยวกับภาระจำยอม เงื่อนไขการได้สิทธิ ขั้นตอนการจดทะเบียน การฟ้องคดี และเหตุที่ทำให้ภาระจำยอมระงับลง เพื่อป้องกันข้อพิพาทและรักษาสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของตนเองค่ะ

ภาระจำยอม คืออะไร

“ภาระจำยอม” เป็นสิทธิทางกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่พบได้บ่อย โดยเฉพาะในกรณีที่ดินที่ต้องใช้ทางผ่านร่วมกัน หรือมีการใช้ประโยชน์บางอย่างในที่ดินของผู้อื่น แม้จะเป็นเรื่องที่มีความสำคัญต่อเจ้าของที่ดินและผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่หลายคนยังไม่เข้าใจความหมายและผลทางกฎหมายของภาระจำยอมอย่างถูกต้อง

ภาระจำยอม หมายถึง สิทธิที่กำหนดให้ที่ดินแปลงหนึ่งต้องรับภาระเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินอีกแปลงหนึ่ง โดยเจ้าของที่ดินที่ได้รับประโยชน์สามารถใช้สิทธิบางประการเหนือที่ดินที่ต้องรับภาระได้ เช่น สิทธิในการเดินผ่าน ขับรถผ่าน วางท่อระบายน้ำ หรือพาดสายไฟ ทั้งนี้ ภาระจำยอมไม่ได้เกิดขึ้นเพื่อประโยชน์ของตัวบุคคล แต่เป็นสิทธิที่ผูกพันอยู่กับที่ดิน

 

ภาระจํายอม ระงับลงด้วยกรณีใดบ้าง

ภาระจำยอมสามารถระงับลงได้ในหลายกรณี เช่น เมื่อเจ้าของที่ดินทั้งสองแปลงกลายเป็นบุคคลเดียวกัน เมื่อมีการสละสิทธิ หรือเมื่อไม่มีการใช้สิทธิติดต่อกันเป็นระยะเวลาตามที่กฎหมายกำหนด ทั้งนี้ การระงับภาระจำยอมบางกรณีอาจต้องดำเนินการจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดินเพื่อให้มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย

 

มาตราที่เกี่ยวข้อง กับภาระจำยอม

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

• มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้ โดยความสงบ และโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
• มาตรา 1385 ถ้าโอนการครอบครองแก่กัน ผู้รับโอนจะนับเวลาซึ่งผู้โอนครอบครองอยู่ก่อนนั้น รวมเข้ากับเวลาครอบครองของตนก็ได้ ถ้าผู้รับโอนนับรวมเช่นนั้น และถ้ามีข้อบกพร่องในระหว่างครอบครองของผู้โอนไซร้ ท่านว่าข้อบกพร่องนั้นอาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้รับโอนได้
• มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอม อันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
• มาตรา 1391
  • เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง ในการนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์
  • เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองรักษาซ่อมแซมการที่ได้ทำไปแล้วให้เป็นไปด้วยดี แต่ถ้าเจ้าของภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์ด้วยไซร้ ท่านว่าต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่ได้รับ
• มาตรา 1398 ถ้าภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็นของเจ้าของคนเดียวกัน ท่านว่าเจ้าของจะให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมก็ได้ แต่ถ้ายังมิได้เพิกถอนทะเบียนไซร้ ภาระจำยอมยังคงมีอยู่ในส่วนบุคคลภายนอก
• มาตรา 1399 ภาระจำยอมนั้น ถ้ามิได้ใช้ 10 ปี ท่านว่าย่อมสิ้นไป
• มาตรา 1401 ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ 3 แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม

 

ภาระจํายอม 10 ปี หมายถึงอะไร?

ภาระจำยอม 10 ปี หมายถึง ระยะเวลาสำคัญที่มีผลต่อการได้มา หรือการสิ้นสุดไปของสิทธิภาระจำยอม โดยแบ่งออกเป็น 2 กรณีหลัก ดังนี้

1. การได้ภาระจำยอมโดยอายุความ มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382

หากมีการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น (ภารยทรัพย์) เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของตนเอง (สามยทรัพย์) เช่น ใช้เป็นทางผ่าน เข้า-ออก

เงื่อนไข ต้องเป็นการใช้โดยสงบ เปิดเผย และมีเจตนาให้ได้สิทธิภาระจำยอม

ระยะเวลา ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีขึ้นไป

ผลทางกฎหมาย ผู้ใช้จะได้สิทธิภาระจำยอมโดยกฎหมายทันที แม้เจ้าของที่ดินเดิมจะไม่ยินยอมหรือไม่ได้จดทะเบียนก็ตาม สามารถร้องขอต่อศาลเพื่อสั่งให้จดทะเบียนภาระจำยอมได้

2. การสิ้นไปหรือระงับของภาระจำยอม มาตรา 1399

หากที่ดินใดมีสิทธิภาระจำยอมอยู่แล้ว ไม่ว่าจะได้มาโดยสัญญา หรือได้มาโดยอายุความ

เงื่อนไข หากผู้มีสิทธิไม่ได้ใช้ประโยชน์ในภาระจำยอมนั้นเลย

ระยะเวลา ทิ้งว่างไว้และไม่ได้ใช้ประโยชน์ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี

ผลทางกฎหมาย สิทธิภาระจำยอมนั้นย่อมสิ้นไปหรือระงับลงโดยสิ้นเชิง เจ้าของภาระทรัพย์สามารถขอเพิกถอนภาระจำยอมนั้นได้

 

สามยทรัพย์ กับ ภารยทรัพย์ คืออะไร แตกต่างกันอย่างไร

1. สามยทรัพย์ คือ ที่ดินแปลงที่ “ได้รับประโยชน์” (ฝ่ายที่ได้สิทธิ) เช่น ที่ดินตาบอดที่ขอใช้ทางผ่าน โดยมีสิทธิใช้และบำรุงรักษาทางภาระจำยอม
2. ภารยทรัพย์ คือ ที่ดินแปลงที่ “ต้องรับภาระ” (ฝ่ายที่ถูกจำกัดสิทธิ) เช่น ต้องยอมให้ผู้อื่นผ่านและต้องไม่กระทำการใดๆ ให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมเสื่อมลง ในด้านการจดทะเบียน ภารยทรัพย์ต้องจดทะเบียนภาระจำยอมบนโฉนดเพื่อให้มีผลสมบูรณ์

 

การเกิดภาระจำยอมสามารถเกิดขึ้นได้โดยวิธีใดบ้าง

การที่ที่ดินแปลงหนึ่งจะตกเป็นภาระจำยอมนั้น เกิดขึ้นได้จาก 3 ช่องทางหลักที่กฎหมายกำหนดไว้ ดังนี้

เกิดโดยนิติกรรม (การทำข้อตกลง) เจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่ายทำสัญญากันโดยสมัครใจ เช่น ขอผ่านทางเพื่อไปถนนใหญ่ หรือขอวางท่อน้ำผ่าน หัวใจสำคัญ คือ ต้องไป จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (กรมที่ดิน) ตามมาตรา 1299 มิฉะนั้นสิทธิ์นี้จะไม่สามารถใช้ยันกับบุคคลภายนอกได้หากมีการขายที่ดินเปลี่ยนมือ

เกิดโดยอายุความ (การใช้สิทธิ์มาอย่างยาวนาน) หากคุณใช้ประโยชน์ในที่ดินคนอื่นอย่าง “สงบ เปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของสิทธิ์” ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ที่ดินส่วนนั้นจะตกเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายทันที (อ้างอิงมาตรา 1401 และ 1382) เช่น เดินผ่านทางเดิมซ้ำ ๆ มาเกิน 10 ปี โดยที่เจ้าของที่ดินแปลงนั้นไม่เคยคัดค้าน

โดยผลแห่งกฎหมายกำหนด ดังที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 1312 ให้ผู้ปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริตมีสิทธิจดทะเบียนภาระจำยอมเหนือที่ดินที่รุกล้ำนั้น

 

ฟ้องภาระจำยอม มีขั้นตอนอย่างไร

ขั้นตอนการฟ้องคดีภาระจำยอม

ขั้นตอนที่ 1 ตรวจสอบเอกสารสิทธิ

ทนายจะตรวจสอบโฉนด เอกสารที่ดิน และประวัติการใช้ประโยชน์

ขั้นตอนที่ 2 สำรวจสภาพพื้นที่

ตรวจสอบแนวเขต ความกว้างของทาง และสภาพการใช้ประโยชน์จริง

ขั้นตอนที่ 3 เจรจาไกล่เกลี่ย

หลายกรณีสามารถตกลงกันได้โดยไม่ต้องฟ้องศาล

ขั้นตอนที่ 4 ยื่นฟ้องต่อศาล

หากไม่สามารถตกลงกันได้ อาจต้องยื่นฟ้องเพื่อ:

• ขอให้เปิดทางภาระจำยอม
• ขอให้เปิดทางจำเป็น
• ขอให้รื้อถอนสิ่งกีดขวาง
• ขอให้ชดใช้ค่าเสียหาย

ขั้นตอนที่ 5 บังคับคดี

เมื่อมีคำพิพากษาถึงที่สุดแล้ว สามารถดำเนินการบังคับคดีได้

 

คดีภาระจำยอมต้องฟ้องศาลใด?

โดยทั่วไปเป็นคดีแพ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 4 ทวิ บัญญัติว่า “คำฟ้องเกี่ยวด้วยอสังหาริมทรัพย์ หรือสิทธิหรือประโยชน์อันเกี่ยวด้วยอสังหาริมทรัพย์ ให้เสนอต่อศาลที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ในเขตศาล ไม่ว่าจำเลยจะมีภูมิลำเนาอยู่ในราชอาณาจักรหรือไม่ หรือต่อศาลที่จำเลยมีภูมิลำเนาอยู่ในเขตศาล” จึงต้องยื่นฟ้องต่อศาลที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ หรือศาลที่กฎหมายกำหนด

 

ฎีกา ภาระจำยอม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 800/2502

ภาระจำยอมจะสิ้นไปก็แต่เมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดหรือมิได้ใช้สิบปีตาม ป.พ.พ. มาตรา 1397, 1399 และในลักษณะซื้อขายตาม มาตรา 480 ก็ยังบัญญัติว่า “ถ้าอสังหาริมทรัพย์ต้องแสดงว่าตกอยู่ในบังคับแห่งภาระจำยอมโดยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ขายไม่ต้องรับผิด เว้นแต่ผู้ขายจะได้รับรองไว้ในสัญญาว่า ทรัพย์นั้นปลอดจากภาระจำยอมอย่างใด ๆ ทั้งสิ้นหรือปลอดจากภาระจำยอมอันนั้น” ตาม มาตรา 1299 หมายถึงแต่กรณีที่บุคคลได้มาโดยสุจริตซึ่งทรัพย์สิทธิอันเดียวกันกับสิทธิที่ยังไม่ได้จดทะเบียน ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งมีภาระจำยอมติดอยู่ หาได้สิทธิในภาระจำยอมไปด้วย แต่อย่างไรไม่ สำหรับที่ดินอันเป็นภารยทรัพย์นั้น ภาระจำยอมที่มีอยู่เป็นแต่การรอนสิทธิตาม มาตรา 480 เท่านั้น ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะยกการรับโอนกรรมสิทธิ์โดยสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้เพื่อให้ภาระจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินนั้นต้องสิ้นไปหาได้ไม่ (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 7/2502)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2782/2540

ภารจำยอมอาจเกิดจากการยินยอมอนุญาตให้ใช้ทางในเบื้องต้นก่อนต่อมาเมื่อเริ่มใช้ทางแล้วหากผู้ใช้ได้ใช้ทางนั้นในลักษณะเป็นการใช้โดยถือสิทธิเป็นปรปักษ์ต่อเจ้าของทางตลอดมาเป็นเวลาเกินกว่า10ปีโดยเจ้าของทางมิได้หวงห้ามหรือสงวนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของตนทั้งแสดงว่าได้ยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนต่อสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของตนโ่ดยสมัครใจแล้วการใช้ทางดังกล่าวจึงทำให้เกิดสิทธิภารจำยอมโดยอายุความได้ดังนั้นแม้โจทก์ที่1และที่3จะเบิกความว่าได้ขออนุญาตต. และค.เดิมในทางพิพาทก็น่าจะมีความหมายว่าเป็นการขออนุญาตเดินในตอนแรกๆเท่านั้นเมื่อโจทก์ทั้งสี่ได้ใช้ทางพิพาทเป็นเวลา40-50ปีโดยไม่ปรากฎว่าต. และค.ห้ามปรามหรือขัดขวางการใช้ทางพิพาทหรือบอกสงวนสิทธิในทางพิพาทแต่ประการใดนอกจากนี้หลังจากจำเลยทั้งสองซื้อที่ดินมาจากต. แล้วก็มิได้หวงห้ามมิให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ทางพิพาทต่อไปแสดงว่าจำเลยทั้งสองได้ยอมรับสิทธิของโจทก์ทั้งสี่ในการใช้ทางพิพาทเป็นทางเดินออกไปสู่ทางสาธารณะพฤติการณ์ของโจทก์ทั้งสี่ในการใช้ทางพิพาทของจำเลยทั้งสองในลักษณะเช่นนี้ถือได้ว่าเป็นการใช้ในลักษณะที่เป็นปรปักษ์ต่อเจ้าของทางพิพาทมิใช่เป็นการใช้ทางพิพาทโดยได้รับอนุญาตเป็นการเฉพาะตัวแต่อย่างใดเมื่อโจทก์ทั้งสี่ใช้ทางพิพาทติดต่อกันมาเป็นเวลาเกินกว่า10ปีแล้วโจทก์ทั้งสี่ย่อมได้ภารจำยอมในทางพิพาทโดยอายุความ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1073/2529

โจทก์ใช้ทางพิพาทเดินผ่านที่ดินซึ่งเป็นของบิดามารดาแล้วเป็นมรดกได้แก่พี่ชายโจทก์ตลอดมาโดยถือวิสาสะแม้ต่อมาจะโอนกรรมสิทธิ์ไปเป็นของบุคคลอื่นแต่เมื่อโจทก์ยังคงใช้ทางพิพาทโดยถือวิสาสะเช่นเดิมแม้จะเดินนานเท่าใดก็หาได้สิทธิในภาระจำยอมไม่และถึงแม้โจทก์จะใช้ทางพิพาทอย่างไม่ใช่การถือวิสาสะตั้งแต่ที่ดินตกเป็นของจำเลยก็ยังไม่ถึง10ปีทางพิพาทจึงยังไม่เป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์

 

ภาระจำยอม กับ ทางจำเป็น แตกต่างกันอย่างไร

ภาระจํายอม หมายถึง ทรัพยสิทธิประเภทตัดทอนอํานาจกรรมสิทธิ์ ซึ่งเจ้าของภารยทรัพย์ ต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนอสังหาริมทรัพย์ของตน หรือทําให้ต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์พื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่นเรียกว่า สามยทรัพย์ (ป.พ.พ.มาตรา 1387)

ทางจําเป็น หมายถึง ที่ดินซึ่งถูกล้อมด้วยที่ดินแปลงอื่นอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ หรือที่เรียกว่า ที่ดินตาบอด ทั้งนี้รวมถึงที่ดินซึ่งมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้แต่ไม่สะดวก เช่นต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือที่ชันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมย่อมมีสิทธิผ่านที่ดินแปลงอื่นเพื่อไปสู่ทางสาธารณะได้ (ป.พ.พ.มาตรา 1349)

การได้มาของสิทธิ

กรณีภาระจำยอม

• โดยนิติกรรมสัญญา : การตกลงกันระหว่างเจ้าของภารยทรัพย์ และเจ้าของสามยทรัพย์ ซึ่งจะบริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิก็ต่อเมื่อคู่สัญญาได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นคงใช้บังคับได้เพียงระหว่างคู่สัญญาในฐานะบุคคลสิทธิเท่านั้น
• โดยอายุความ : เมื่อเจ้าของสามยทรัพย์มีการใช้ภารยทรัพย์ ด้วยความสงบ เปิดเผย และเจตนาจะให้ได้สิทธิภาระจํายอมในภารยทรัพย์ เป็นเวลาติดต่อกันครบ 10 ปี- โดย- ผลของกฎหมาย กรณีปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตมีสิทธิจดทะเบียนภาระจํายอมเหนือ ที่ดินที่รุกล้ำนั้น 

กรณีทางจำเป็น

• โดยผลของกฎหมาย หากครบหลักเกณฑ์ตามมาตรา 1349 หรือมาตรา 1350 ที่ดินที่ถูกล้อมย่อมมีสิทธิขอให้ที่ดินที่ล้อมเปิดทางจำเป็นไปสู่ทางสาธารณะได้ ทั้งนี้ไม่จําต้องคำนึงว่าเจ้าของได้ที่ดินมาโดยสุจริตหรือไม่ และมีการนิติกรรมสัญญาหรือไม่ แต่การขอเปิดทางจำเป็นนั้น ต้องเลือกให้พอควรแก่ความจําเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน โดยต้องคํานึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุดที่จะเป็นไปได้

ขั้นตอนการจดภาระจำยอม มีกี่แบบ

1. การจดทะเบียนโดยความตกลง (นิติกรรม)

ใช้ในกรณีที่เจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่าย ภารยทรัพย์ และ สามยทรัพย์ ตกลงยินยอมกันได้

ตกลงรายละเอียดและเงื่อนไข ตกลงขอบเขตภาระจำยอม เช่น ทางเดิน ทางรถผ่าน เดินสายไฟ วางท่อ รวมถึงค่าตอบแทน

จัดเตรียมเอกสาร

โฉนดที่ดินฉบับจริง ทั้งของแปลงที่ดินที่รับภาระจำยอม และแปลงที่ได้รับประโยชน์

บัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านของทั้งสองฝ่าย

หนังสือยินยอมจากผู้รับจำนอง (หากที่ดินติดจำนองอยู่กับธนาคาร)

หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ได้ไปดำเนินการเอง)

ยื่นคำขอ ณ สำนักงานที่ดิน ยื่นเรื่อง ณ สำนักงานที่ดินพื้นที่ที่ที่ดินตั้งอยู่

ตรวจเอกสารและประเมินค่าธรรมเนียม เจ้าหน้าที่ตรวจสอบความถูกต้อง และประเมินค่าธรรมเนียม/ภาษี

ลงนามและสลักหลังโฉนด ทั้งสองฝ่ายลงนามในหนังสือสัญญาจดทะเบียนภาระจำยอม และเจ้าหน้าที่จะทำการสลักหลังโฉนดที่ดินทั้งสองฉบับไว้เป็นหลักฐาน

2. การจดทะเบียนตามคำสั่งศาล (โดยอายุความ)

ใช้ในกรณีที่ได้สิทธิภาระจำยอมมาโดยสงบ เปิดเผย และมีเจตนาให้ได้สิทธินั้นติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีขึ้นไป แต่เจ้าของที่ดินแปลงรับภาระไม่ยินยอมไปจดทะเบียนให้

ฟ้องร้องต่อศาล ยื่นฟ้องต่อศาลเพื่อขอให้มีคำพิพากษาแสดงว่าที่ดินตกอยู่ในภาระจำยอม

นำสืบพยานหลักฐาน นำสืบว่าได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นมาอย่างเปิดเผยและสงบเป็นเวลาเกิน 10 ปี

นำคำพิพากษาไปจดทะเบียน เมื่อศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดแล้ว ให้นำคำพิพากษาฉบับ certified copy และหนังสือรับรองคดีถึงที่สุดไปยื่นขอสลักหลังโฉนด ณ สำนักงานที่ดิน

 

สรุป ภาระจำยอม คืออะไร?

ภาระจำยอม เป็นสิทธิทางกฎหมายที่ทำให้เจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินอีกแปลงหนึ่งได้ เช่น การใช้ทางผ่าน การวางท่อระบายน้ำ หรือการพาดสายไฟ โดยสิทธิภาระจำยอมอาจเกิดจากการทำข้อตกลง การได้สิทธิโดยอายุความ 10 ปี หรือโดยผลของกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387–1401 ทั้งนี้ ภาระจำยอมอาจระงับลงได้หากไม่มีการใช้สิทธิติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี

หากเกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับภาระจำยอม เช่น การปิดกั้นทางเข้าออก การไม่ยินยอมจดทะเบียน หรือการใช้สิทธิเกินขอบเขต เจ้าของที่ดินควรตรวจสอบเอกสารสิทธิและปรึกษาทนายความ เพื่อพิจารณาแนวทางเจรจาหรือดำเนินคดีตามกฎหมาย และรักษาสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของตนเองค่ะ

 

หาทนายดำเนินคดีภาระจำยอม

เนื่องจากคดีภาระจำยอมเป็นคดีที่ต้องใช้ความรู้ทั้งด้านกฎหมายและข้อเท็จจริงเกี่ยวกับที่ดินการดำเนินคดีโดยไม่มีการตรวจสอบเอกสารอย่างละเอียดอาจทำให้เสียสิทธิในที่ดิน, แพ้คดี, ต้องเสียค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความและอาจถูกฟ้องกลับ ติดต่อทนายให้ดำเนินคดีภาระจำยอม สามารถปรึกษาทนายก่อนไปศาล ได้ที่ สำนักงานทนายความติวานนท์ ผ่านช่องทางติดต่อ ดังต่อไปนี้

• เบอร์โทร 02-125-2511
• เวลาทำการ 08.00-17.00 น. ทนายหยุดวันอาทิตย์
• E-mail : info@tiwanonlaw.com
• Facebook : www.facebook.com/tiwanonlaw
• Line : https://line.me/ti/p/@tiwanonlaw

 

FAQ คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับภาระจำยอม

1. ใช้ทางผ่านที่ดินผู้อื่นเกิน 10 ปี จะได้สิทธิภาระจำยอมหรือไม่?

สามารถได้สิทธิภาระจำยอมโดยอายุความ หากเป็นการใช้ทางเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของตนอย่างสงบ เปิดเผย และมีเจตนาใช้ทางโดยถือสิทธิภาระจำยอมติดต่อกันครบ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 แต่หากใช้ทางโดยอาศัยความยินยอมหรือความสัมพันธ์ส่วนตัว อาจไม่ได้สิทธิภาระจำยอมค่ะ

2. เจ้าของที่ดินสามารถปิดทางภาระจำยอมได้หรือไม่?

หากเป็นทางภาระจำยอมที่มีสิทธิโดยชอบด้วยกฎหมาย เจ้าของภารยทรัพย์ไม่สามารถปิดกั้นทางจนทำให้ผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ไม่ได้ หากมีการปิดทางหรือสร้างสิ่งกีดขวาง ผู้มีสิทธิสามารถเจรจาหรือดำเนินคดีต่อศาลเพื่อขอให้เปิดทางได้ค่ะ

3. ภาระจำยอมไม่ได้ใช้งานกี่ปีจึงสิ้นสุด?

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1399 หากไม่มีการใช้สิทธิภาระจำยอมติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี สิทธิดังกล่าวย่อมสิ้นไป โดยเจ้าของที่ดินที่รับภาระสามารถดำเนินการขอเพิกถอนรายการจดทะเบียนภาระจำยอมตามขั้นตอนทางกฎหมายได้ค่ะ